El proceso de compraventa de inmuebles en España.
A continuación señalamos algunos aspectos de interés durante el proceso de compraventa.
Compromiso.
En el momento de la firma del contrato de compraventa se suele pagar una señal (normalmente de un 10%), o en todo caso una pequeña fianza en concepto de “acuerdo de reserva”. Es importante estar en disposición de poder pagar este importe a corto plazo para no arriesgarse a perder la compra frente a alguien que pueda hacerlo antes que usted.
Verificacion y control.
Antes de firmar un contrato de compraventa, es aconsejable realizar una inspección de la construcción y controlar bien el inmueble a comprar. En su caso, debe estudiar el plan urbanístico local, y, si se trata de suelo para construcción, controlar si el suelo es efectivamente suelo urbano. Usted podrá verificarlo en el Ayuntamiento.
En el siguiente paso le aconsejamos investigar si el inmueble está libre de cargas, gravámenes o hipotecas. Puede solicitar al vendedor que le entregue una nota simple del registro de propiedad. Este documento es el comprobante de quíen es el propietario registrado según la ley y si existen cargas o gravámenes. El vendedor debe demostrar que está al corriente del pago de contribuciones e impuestos, como gas, agua, luz, teléfono y eventuales impuestos municipales.
La oferta.
Merece la pena negociar el precio antes de llegar a un acuerdo satisfactorio entre ambas partes. Es muy probable que le soliciten pagar al contado un importe parcial del precio de compraventa, al margen del precio de compraventa registrado oficialmente. Es muy común, pero antes de aceptarlo hay que pensar bien las posibles consecuencias fiscales que para usted representan.
El contrato de reserva.
Existe la posibilidad de firmar un llamado ‘contrato de reserva’ por el que el inmueble queda reservado durante un tiempo, a fin de que usted pueda gestionar todos los aspectos relativos a la compraventa. Este contrato de reserva consiste en el pago de una pequeña entrada que confirma sus intenciones de compra.
El contrato privado.
Si las negociaciones conducen a un acuerdo entre las partes sobre el precio de compraventa, se redactará un contrato privado por el que las partes acuerdan el precio de dicha compraventa, hacen constar sus datos personales, dan una descripción del inmueble (cargas e impuestos incluidos) y fijan la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa.
El documento carece de valor si no lleva la firma de ambas partes (o sus representantes). En el momento de la firma el comprador tiene que pagar una señal (normalmente un 10%). En caso de incumplimiento de la parte compradora, la cantidad entregada como señal quedará a favor del vendedor en concepto de indemnización por daños y perjuicios. En caso de incumplimiento de la parte vendedora, tiene que restituir el doble de la cantidad de la señal.
Hipotecas.
Si el inmueble está gravado con una hipoteca, puede valer la pena ponerla a su nombre, puesto que los costes de constituir una hipoteca suelen ser más altos.
La escritura.
Es el documento que sirve como constancia del acto jurídico de la transacción. Su otorgamiento ante el notario y su firma por las partes tendrán lugar a la hora y en la fecha establecida por las partes. Ambas partes o sus representantes deben estar presentes en el acto. El notario habrá investigado la propiedad, los embargos y las deudas, entre otras, y finalmente, verificado si la parte vendedora está al corriente del pago de todo tipo de contribuciones e impuestos requeridos. Si resulta que el inmueble está gravado con una hipoteca que no haya sido traspasada al comprador, el notario la cancelará y los costes correrán por cuenta del vendedor. Si hay que constituir una nueva hipoteca, le corresponde hacerlo al notario durante este acto. Previamente a la firma de ambas partes, el notario lee la escritura íntegramente. Después de la firma se entregarán las llaves y se satisfará el resto del precio de la compraventa.
El registro.
La nueva escritura será presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registro tardará en formalizarse entre 2 y 4 meses.
Pedir ayuda a un abogado.
Aunque las agencias inmobiliarias suelen hacerse cargo perfectamente de todos los trámites que hay que cumplir, advirtiéndole de cualquier riesgo posible, es aconsejable (sobre todo para casos más complicados), recurrir a un abogado o gestor.
Un abogado le ofrecerá la mejor garantía, dada su responsabilidad de aconsejarle debidamente, y vigilará que todo salga bien (entre otras cosas, que la vivienda está libre de cargas y gravámenes y que se hayan satisfecho todos los gastos locales, como la cuota para la limpieza e impuestos municipales hasta la fecha de la compraventa. Asimismo, el abogado o gestor puede ocuparse de las negociaciones con el vendedor.
No obstante, la ayuda de un abogado o gestor implicará que el proceso de compraventa tarde más tiempo, lo que puede constituir un riesgo. Generalmente, un vendedor no se compromete antes de que el comprador haya estampado su firma o pagado una señal. Mientras que su abogado está gestionando el asunto, podría aparecer otro interesado a través de otra vía (a menudo las viviendas se ofrecen a través de diferentes agencias inmobiliarias), que consiga formalizar la venta de manera más rápida.